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Z某向一审法院起诉请求：1．要求确认Z某和某中介公司于2020年7月9日签订的《居间服务协议》无效；2．要求某中介公司向Z某退还服务费11万元。
一审法院认定事实：2020年7月9日，Z某作为乙方与瑞祥安公司作为甲方签订《瑞祥安文化产业园联合建设合同》，约定甲方与乙方联合开发瑞祥安文化产业园项目，由甲方负责本项目及相关设施的一切建设事宜；乙方自愿出资参与本项目的联合建设，与甲方成为本项目联合建设者，甲方同意本项目建成后，将一定面积的房屋分配给乙方，作为对乙方联合建设的回报；乙方不参与本项目的实际建设及经营，也不享有甲方经营分红等权利，但负责投入联建投资款，本项目建成后乙方分得一定面积的房屋所有权；联建投资款总计2499999元；乙方分配所得房屋为涉案房屋，建筑面积151.22平方米；房屋交付时间为2020年10月30日；乙方享有本协议约定的甲方分配给乙方的房屋所有权。后Z某陆续向瑞祥安公司支付合同款100万元。
同日，Z某和某中介公司签订《居间服务协议》约定：在签署本优惠单时，Z某需支付服务费11万元，Z某持此单可享受涉案房屋总联建款2709084元的优惠。某中介公司于当日向Z某出具《收据》一份，载明其收到Z某交来涉案房屋信息服务费11万元。
庭审中，Z某主张因涉案房屋没有规划手续，涉案合同均应属无效。瑞祥安公司已向Z某退还100万元。
另查，涉案房屋所在楼宇建设在集体土地上，没有建设规划许可手续。
一审法院认为：Z某与瑞祥安公司签订的虽名为联合建设合同，但根据合同的内容可知，双方实为房屋买卖合同关系。买卖或租赁房屋，应当是经合法开发建设的房屋。涉案房屋的开发建设未取得规划、开工等审批许可手续，Z某与瑞祥安公司签订的《瑞祥安文化产业园联合建设合同》，违反法律、行政法规的强制性规定，应属无效。Z某与某中介公司签订的《居间服务协议》，系某中介公司为居间Z某向瑞祥安公司购买涉案房屋所签订，亦应属无效。
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。Z某要求某中介公司退还服务费11万元，于法有据，一审法院予以支持。
法院于2022年12月作出判决：一、确认Z某与北京某中介信息科技有限公司于二二年七月九日签订的《居间服务协议》无效；二、北京某中介信息科技有限公司于判决生效之日起七日内退还Z某服务费11万元。
北京房产官司专业律师赵云涛律师提示：本案中，Z某与瑞祥安公司签订《瑞祥安文化产业园联合建设合同》，约定双方联合开发瑞祥安文化产业园项目，由瑞祥安公司负责本项目及相关设施的一切建设事宜；Z某不参与项目的实际建设及经营，也不享有经营分红等权利，仅负责投入联建投资款，项目建成后分得一定面积的房屋。该合同名为联建，实为房屋买卖。根据查明的事实，涉案房屋建设在集体土地上，未取得建设规划审批手续，涉案房屋买卖合同应属无效。某中介公司为Z某居间购买涉案房屋，《居间服务协议》亦应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。
