我是合叔，拥有多年合肥房产研究和投资经验，长期持续关注合肥地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下合肥购房答疑内容，来自 微信公众号“合叔说房” 的粉丝精选提问：
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提问： 合叔，你好，预算在150万左右，感觉买新房和二手房选择面很小，是买郊区新房还是市中心老破小呢？
合叔： 你好，老破小上涨的幅度有限，不太可能有大的价格变动，这个预算在滨湖只能买回迁房的小户型了， 位置上在启动区、金融板块都还不错。放眼滨湖的新房都在400万起步了，150万想进入滨湖基本上还是非常非常的难的。其次蜀山区长江路以北的区域性价比都比较高，这两年没有什么大涨；瑶海区性价比高的二手房也很多，优先选择地铁口附近的，比如三四号线地铁口还有龙岗板块二号线附近 ，最后像长丰北城、肥东、肥西、东部新中心、运河新城等等板块，只要交通上、配套上有预期的低价盘。
提问：合叔，你好，请问现在合肥热门区域二手房可以买吗？
合叔： 你好， 你好，其实合肥现在很多二手房有价无市，实际上二手房肯定有二手房的优势，但再有优势，价格一旦比新房高出了太多，那么很多人觉得摇新房划算，到手还能跟挂高价，尤其滨湖经开这些次新房更明显，学区地段和产品没有绝对的优势，虚高的价格反而成了劣势，这恰恰又是一个倒挂敏感非常高的板块。前些年合肥投资性购房的需求相对旺盛，撸的薅的都是刚需的羊毛，未来不适合继续加大杠杆了。 整体来看，目前合肥二手房市场严重供大于求，能够有机会成交的不会超过10%。可以看到目前合肥二手房市场整体还是比较低落的，虽然政滨高是价格的高低，但是成交量方面还是得看新站瑶海这些更有价格性价比优势的区域，不是所有的房子都是买了就能等着涨价的，也有一些热门区域的房源，相比之前买了不仅没有升值还亏了。在过去，低价买进，高位抛售，这往往是最理想的情况，很多人都想着跌到底价后抄底， 买房暴富时代已经过去，一定要回归理性，想好自己真正所需。合肥值得买的二手房详见知识星球
提问：合叔，你好，我在合肥工作五年了，大学毕业就留在了这，没有房子，跟女朋友合租房子，现在工作稳定了，也要成家了，父母也愿意帮我们出首付，我们准备要买房了，听说新站的房子都触发摇号了，刚需应该怎么办呢？如果新站买房都这么不简单，那刚需还有什么地方可选？
合叔： 其实刚需除了新站外，还有其他区域可以选择：一是瑶海区，房价不高，翡丽东方、百大东城印象等楼盘在售。二是县域的肥西、肥东、北城。肥西配套完善，离经开、高新很近，交通便利，商业在完善中，很有潜力；北城供应充足，配套在落地中，缺点是房源缺少创新；肥东价格较低，以及运河新城可以考虑。总的来说，建议刚需不要跟风，谨慎选房，新站、瑶海、三县适合自住，运河则需要一定时间才能让规划落地。
提问：合叔你好，我是合肥下面县城的，刚毕业，在合肥上的大学就留在这里了，之前上学有创业做一些小项目，虽然没赚什么大钱，但是至少没亏，我现在很纠结是应该在合肥买个小房子呢？还是在老家买个大点的房子？
合叔： 你好，刚毕业的年轻人，或许会对合肥的房价望而却步，转而在老家地市购买房子，但如果有一定的经济实力，但购房压力较大，还是建议在合肥市区购房，就算面积小一些、位置稍远一些也可以接受，如合肥新站、瑶海以及三县房价都不算太高，够一够就能买到。因为日后随着工作稳定工资也会上涨，房贷压力会越来越小。对比地市与合肥市区，房产增值潜力的差距巨大。合肥经济发展迅速，而且有大量人才流入，购房需求不断增加，房子还有相当的上涨与升值空间。而地市人才流失，经济实力发展速度都不如合肥，购房需求量、购买力也比合肥差，在地市购房很难出手，而且升值潜力不大。相对来说，在合肥购房是更为明智的选择。总而言之，在合肥市区买房虽然有压力但也并非完全承受不起，况且从未来增值空间的角度来看，合肥市区的房子更值得购买。合肥买房建议，详见知识星球内部分享。
提问：合叔，你好，在合肥工作几年了，一直租房住，但觉得不是长久之计，还是应该买房，打算先买一套二手房，预算有限不知道怎么买？买老破小可以吗？不知道有哪些推荐呀？
合叔： 你好，蜀山、包河、瑶海、庐阳四大老城区存在一些“老破小”的房子，也就是房龄老，内部设施破旧，面积小的房子，如果是有投资的打算，有学区资源加持的这类房子可以考虑，自住就是另外一回事了。包河马鞍山路、瑶海火车站旁、庐阳北一环等区域，还存在大量性价比相对不错的二手房。老破小房源的现状就是挂牌半年以上，且部分还经过价格调整，依旧都无人问津，原因在于产品破旧、贷款年限短、社区氛围差等，这就导致绝大多数非顶级学区房老破小几乎没有涨幅，部分甚至价格不涨反跌。最后给置业者提一些建议：第一不要购买位置相对偏远的新区二手房——如紧邻快速路高架桥的二手房，物业管理差的小区，容积率过高的住宅；第二买房时一定要看重房子的品质、户型、物业，要买那些有口皆碑的房源。具体买房选筹，详见知识星球内部。
提问：合叔，你好，预算200万左右，想在合肥买一套二手房，购买二手房时需要注意哪些点？可以推荐一些楼盘吗？
合叔： 你好，买房从来就不是一劳永逸的事，先前买过的房会因为各种因素导致房子价值改变。买房时需要注意以下几种房源。首先，原先凭借便捷配套老破小，老破大会随着时间的流逝而变得没有价值。第二，非热门区大户型因为其总价过高，转手率会低于普通户型。第三非热门区域房产大多为过度房，要谨慎购买。第四，热门区的房龄高小区会因为其户型，设计等和当下新房有所差异，从而造成价值降低。第五，纯高层、超高层小区将来价值降低也不可避免。最后，40年产权公寓、大平层的缺点未来会无限放大。总之，购买房子购买的是资源，比如说学区，地铁等。目前合肥也还存在有房价低洼区，需要的可以购买。此外，不要用当下的需求去衡量房子未来的价值，因为谁也说不准。
篇幅有限，只能涉及到这些城市。
查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。
一共可以分为四类：
第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围
第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围
第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块
第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。
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